本文只讲二手房挂牌价，不涉及租房。挂牌价不等于成交价，数据截至 2026 年 10 月 15 日，仅供了解市场行情。
一、每平米多少钱：基辅、利沃夫领先
据独立数据平台 RealtyS Index（realtys.ai/market-radar，2026 年 9 月数据），二手房每平米中位价如下：
- 基辅：1,707 美元（环比 −5.2%）
- 利沃夫：1,683 美元（+2.7%）
- 敖德萨：1,173 美元（−0.2%）
- 第聂伯：852 美元（−3.8%）
- 哈尔科夫：738 美元（−0.8%）
利沃夫和基辅的差距已经很小。另据房产平台 LUN 的全国统计页，利沃夫一居室平均挂牌价已超过基辅（来源：LUN，2026 年 10 月）。
二、和战前比
一居室总价（OLX 房产研究，2021 年 2025 年年中，单位格里夫纳，经 Gazeta.ua 2025 年 6 月 24 日报道）：
- 敖德萨：+47%（109 万 160 万）
- 基辅：+42%（210 万 310 万）
- 哈尔科夫：+33%（65 万 87.1 万）
- 利沃夫：+25%（180 万 220 万）
- 第聂伯：−5%（110 万 107 万）
注意：以上按格里夫纳计价，包含格里夫纳贬值的因素，数据截至 2025 年年中。
2021 年每平米参考价（乌克兰房地产专业人士协会 АФНУ 与 GIS「Uvekon」联合研究，经 RBC-Ukraine 2021 年 8 月 25 日报道，美元/平米，2021 年 1 月 6 月）：基辅 1,690 1,810；利沃夫 994 1,066；敖德萨 936 996；第聂伯 843 902；哈尔科夫 790 863。
这组 2021 年数据与上文 2026 年 RealtyS 数据的机构、样本和统计方法都不同，只能看大方向，不能直接算精确涨跌幅。同一口径的 2021 年与 2026 年每平米对比，目前暂无可靠数据。
三、最近一个月：挂牌增多，需求偏弱
据 Finance.ua 9 月市场综述：9 月全国二手房挂牌量普遍增加，基辅增幅最大（+56%），而多数地区需求走弱。基辅各区差距很大：佩乔尔斯克区一居室均价约 17 万美元，杰斯尼扬斯基区约 4.9 万美元。
四、为什么西部涨、东部弱
- 安全因素：利沃夫等西部城市离前线远，战争以来不少人口和企业西迁，购房需求更集中。
- 前线距离：哈尔科夫、第聂伯离作战区较近，需求受限，价格在低位徘徊。
- 基辅回调：挂牌供给大增（+56%）而需求偏弱，价格承压。
- 停电与空袭：买家更看重有发电机、独立供暖、低楼层或附近有掩体的房子；但停电和空袭对房价的具体影响，暂无可靠数据，本文不作推断。
五、外国人能在乌克兰买房吗
- 公寓和住宅：《民法典》第 325 条规定，私有财产的主体是自然人和法人，自然人和法人可以拥有任何财产，法律规定不得归其所有的除外（《民法典》435-IV）。该条未对外国人购买住宅另设限制。
- 土地有限制：《土地法典》第 81 条：外国人可以取得居民点范围内的非农业用地，以及居民点外自有不动产所在的非农业用地；继承得到的农业用地须在一年内转让（《土地法典》2768-III，条文亦见政府热线 ukc.gov.ua）。
- 非居民卖房要交的税：
- 《税法典》第 172.1 条：一个纳税年度内第一次出售、且持有满 3 年的住宅，所得免税（继承所得除外）。
- 第 172.9 条：非居民个人出售不动产按居民程序征税，但税率为 18%（外喀尔巴阡州税务局解释）。
- 另加 5% 军事税（国家税务局 2026 年 4 月 21 日说明）。作为对比，乌克兰居民不符合免税条件时为 5% 个人所得税加 5% 军事税。
- 买房务必通过公证人办理，并在国家不动产权利登记簿登记。具体交易请咨询有执照的律师。
说明：房源平台 LUN 的使用条款规定其材料仅供个人非商业使用，转载须事先取得书面同意（lun.ua/terms），因此本文只少量引用其统计结论，不转载具体房源。
延伸阅读：在乌克兰租房指南｜外国人办理乌克兰税号指南｜乌克兰9月车市报告
来源：RealtyS Index、OLX/Gazeta.ua、АФНУ/RBC-Ukraine、Finance.ua、LUN；法律条文来自 zakon.rada.gov.ua 与国家税务局。
题图：基辅德拉戈马诺夫街住宅楼（2010年资料图）｜图片：Kholodovsky / 维基共享资源（公有领域）